נדל”ן
נדל"ן
בכל עסקה נדרש עורך דין נדל"ן שייצג את המוכר או הצד הקונה. העסקה צריכה להתבצע במהירות, ולפעמים נדרש לטפל במספר היבטים במקביל
עורך דין נדל"ן קונה: יצוג הקונה
עורך דין נדל"ן שמייצג את הקונה אחראי על רישום הזכויות על שם הקונה, וגם לוודא שהקונה לא מעביר כסף למוכר בלי לקבל איזושהי בטוחה לכסף שלו.
לפיכך עורך דין נדל"ן שמייצג את הקונה צריך לבדוק מספר דברים:
צריך לבדוק בטאבו מהם השיעבודים על הנכס, לדוגמא משכנתאות קיימות.
בדיקת המצב התכנוני של הנכס:
בבניין דירות שרשום כבית משותף: תשריט בית משותף
בתיק הבית המשותף אפשר לראות את החלק של הדירה ברכוש המשותף, את התקנון של הבית המשותף, וכמובן את התשריט שבו אפשר לזהות את הדירה הנרכשת.
צריך לבדוק את "תיק הבניין" בוועדה המקומית בעיריה, כדי לבדוק את היתר הבניה, וגם להוציא "אישור חריגות" – אישור שלא קיימים צווי הריסה, צווים מנהליים, הפקעות על הנכס.
במקרה של חכירת נכס בבניין שלא רשום כבית משותף, יש לבדוק תשריט נכס
צריך לבדוק תכנית בניין עיר (תב"ע) שבו הנכס נמצא, כדי לוודא את יעוד הנכס מבחינה משפטית.
בדיקה פיזית על ידי הרוכש עצמו
גם הלקוח צריך לעשות בדיקות בעצמו. בדיקות אלה חשובות לא פחות מהבדיקות המשפטיות.
- -מצב פיזי של הנכס – נדרש לראות בעיניים מה אתה רוכש.
- -חריגות בניה בפועל – נדרש לראות בעיניים אם קיים בנכס משהו שלא מסתדר עם מה שכתוב שקיים בנכס, לדוגמא דירת גג של 70 מטר כשבפועל יש 150 מטר, בגלל שחלק מהדירה נבנתה על שטח של הגג המשותף בבניין.
- -ליקויי בניה פיזיים – נדרש לראות בעיניים אם יש קיר עקום, אם חסר גג, וכו'.
עורך דין נדל"ן מוכר: יצוג המוכר
עורך דין נדל"ן שמייצג את המוכר הוא זה שמנסח את הסכם המכר ומעביר אותו לקונה. פה זה השלב שבו צריך לנסח את ההסכם בצורה שכמה שיותר נוחה למוכר, אך הוא גם חייב לשמור על ניסוח פשוט ומאוזן מבחינה עסקית ומשפטית, כדי לאפשר עסקה קלה ומהירה.
עורך דין המוכר גם צריך לבצע בדיקה אם יש על הנכס חיובים כספיים לרשויות כגון היטלי השבחה ו/או היטלי פיתוח: מבקשים מהעיריה אישור על היטל השבחה. בכל קניה עושים את זה - המוכר צריך להמציא אישור שהוא שילם או שהוא פטור.
עורך דין נדל"ן שמייצג את המוכר צריך לדאוג שניתן לבצע העברת זכויות בנכס מבחינה משפטית, ושמוכר יקבל את הכסף שלו כמה שיותר מהר ובלי להסתכן מבחינה משפטית בכל מיני סוגים של אחריות כלפי הקונה. אפשר להגיד שרוב פעולת עורך דין המוכר התבצעה במועד שבו הצ'ק האחרון נכנס לכיסו של המוכר.
הסכם מכר דירה / הסכם רכישת דירה
מי שמנסח את הסכם רכישת הדירה הינו המוכר. לפיכך עורך דין נדל"ן שמייצג את הקונה נדרש לבצע בדיקה משפטית להסכם המכר.
להלן מספר דוגמאות לביצוע בדיקה משפטית להסכם רכישת הדירה. יש לוודא כי המוכר מצהיר שהנכס נבנה לפי היתר בניה כדין, שהדירה נבנתה כחוק והבניין נבנה כחוק והוא אחראי לכל חריגת בניה. בנוסף, יש לוודא שהמוכר מצהיר שאין צווי הריסה, צווים מנהליים או הפקעות לגבי המבנה ואין כוונה להוציא צו הריסה למבנה. כמו כן נדרש להוסיף כי לפחות עד למועד רישום הערת האזהרה המוכר לא נמצא ולא יפתח בהליכי פשיטת רגל, ולא ידוע לו על כל הליך שקיים או שהולך להתקיים נגדו מטעם רשויות אכיפה, לרבות הוצל"פ, רשות המיסים וכו'.
בדיקת ייפויי הכוח
מכיוון שהמוכר הוא זה שמעביר את הסכם רכישת הדירה, הוא גם זה שמכין את יפויי הכוח.
את יפוי הכוח נדרש לבדוק מראש, כדי לוודא שהוא משקף בצורה נכונה את העסקה, ולא מעניק למוכר זכויות לבצע פעולות שיפגעו בזכויות הקונה בנכס הנרכש.
יפוי הכוח היחיד שהמוכר אמור לקבל הוא יפוי כוח למחיקת הערת אזהרה.
במעמד חתימת ההסכם
במעמד חתימת ההסכם, הצדדים חותמים על הסכם מכר, חותמים על שטרי מכר, וחותמים על בקשה בהסכמה לרישום הערת אזהרה.
המוכר חותם על יפוי כוח לטובת עורך הדין של הקונה לצורך ביצוע העברת בעלות. יפוי הכוח הזה נשאר בנאמנות אצל עורך דין המוכר. בנוסף, המוכר חותם על יפוי כוח לטובת הקונה לביצוע רישום הערת אזהרה על משכנתא.
כמו כן, למקרה של הפרת הסכם, הקונה חותם על בקשה למחיקת הערת אזהרה, וכן על יפוי כוח למחיקת הערת אזהרה.
רישום הערת אזהרה
מיד לאחד חתימה על הסכם המכר – הסכם רכישת דירה, עורך הדין נדל"ן שמייצג את הקונה צריך לבצע רישום הערת אזהרה כמה שיותר מהר. רישום הערת אזהרה נעשה היום בהליך מהיר ויעיל, דרך האינטרנט במערכת המייצגים של עורכי דין נדל"ן.
אין טעם לפרט כאן יותר מדי על כל מיני הדקויות והדיקדוקים לגבי איזה מסמכים צריך לצרף ובאיזה מקרים ובאיזה צורה יש להגיש אותם.
הגשת דיווח לרשות המיסים תוך 30 יום – הגשת מש"ח
תוך 30 יום מהחתימה על חוזה המכר, נדרש להגיש דיווח לרשות המיסים.
את הדיווח אפשר להגיש רק על המוכר, רק על רוכש, או גם וגם באותו דיווח.
במסגרת פעולה זו, צריך לבדוק ובאופן כללי האם הרוכש נכנס לגדר הפטורים של מס רכישה (או מס שבח במקרה של המוכר). יש בחוק כל מיני פטורים אבל בגדול לשני הצדדים יש באינטרנט סימולטור שאפשר להשתמש בו ולהבין בדיוק מה הפטורים וכמה צריך לשלם, אם בכלל.
השלמת הדיווח חשובה כדי לבצע לאחר מכן רישום בטאבו, כלומר העברת זכויות בנכס לטובת הרוכש.
מקדמה למס שבח – ס' 15 לחוק המקרקעין
כאשר אדם מוכר נכס בעסקה שאינה פטורה מתשלום מס שבח, הרוכש צריך לנכות מס בשווי 7.5% בגלל סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין.
זה דבר שמטופל על ידי עורך דין נדל"ן של המוכר. הוא זה שמקבל את הכסף בנאמנות מהרוכש, ולאחר מכן מעביר לרשות המיסים.
לקיחת משכנתא לרכישת הנכס
במקרה שבו הקונה מעוניין לרכוש את הנכס עם משכנתא, נדרש שיתוף פעולה מצד המוכר עם הבנק של הקונה. הבנק של הקונה מעביר מסמכים לקונה כדי להעביר למוכר. אחד מהמסמכים הוא טופס שהמוכר חותם בפני עורך הדין של המוכר, שלפיו במידה והמוכר לא מעביר לקונה את הנכס, הוא מסכים לרישום של משכנתא על הנכס.
רישום הערת אזהרה על ההתחייבות לרישום משכנתא
פעולת רישום הערת אזהרה על ההתחייבות לרישום משכנתא מבוצעת על ידי עורך דין נדל"ן שמייצג את הקונה.
המוכר חותם במסמכי הבנק שהוא מסכים לרשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הבנק על ההתחייבות לרישום משכנתא.
המוכר מתחייב לרשום את זכויות הבנק במקביל לזכויות רישום זכויות הקונה, ובמקרה שסוכם שעורך דין הקונה יעשה זאת, המוכר מתחייב לספק את כל המסמכים הנדרשים כדי לאפשר לקונה לבצע את רישום הזכויות והעברת הבעלות.
בשלב זה עורך דין הקונה רושם את הערת האזהרה על משכנתא. לאחר מכן יהיו בטאבו שתי הערות אזהרה אשר רשומות על זכויות המוכר: הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכן הערת אזהרה לבנק למשכנתאות של הקונה. זוהי "הערת אזהרה על משכנתא".
הערת האזהרה לטובת הבנק מהווה בטוחה כי רישום המשכנתא יעשה במקביל לרישום הזכויות על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, ובמידה והעסקה לא תצא לפועל המוכר יחזיר את הכסף חזרה לבנק לפני שהוא מבטל את הערת האזהרה.
במילים אחרות, במידה ועסקת המכר מתבטלת מכל סיבה שהיא, המוכר מחוייב להחזיר לבנק את סכום ההלוואה שהם קיבלו.
לאחר שנרשמת לטובת הבנק הערת האזהרה בטאבו, הבנק יתן צ'ק בנקאי על שם המוכר, ויקבל בתמורה את יפוי הכוח מהמוכר לרשום את זכויות הקונה על נכס.
העברת הבעלות בנכס לקונה - רישום הזכויות בנכס
פעולה זו מתבצעת על ידי עורך דין נדל"ן שמייצג את הקונה. בעוד שפעולת עורך דין המוכר מגיעה לשיאה במועד שבו הצ'ק מגיע לידיו של המוכר, הרי שפעולת עורך דין הקונה מגיעה לשיאה בעת העברת הבעלות בנכס לקונה, וזוהי הפעולה האחרונה עורך דין הרוכש בתהליך. תוצאת העברת הבעלות בנכס היא בעצם התוצאה הסופית הרצויה עבור הרוכש.
פעולת רישום הזכויות בנכס על ידי דין נדל"ן שמייצג את צד הקונה, מתבצעת כיום באינטרנט. גם כאן, אין טעם לפרט כאן יותר מדי על כל מיני הדקויות והדיקדוקים לגבי איזה מסמכים צריך לצרף ובאיזה מקרים ובאיזה צורה יש להגיש אותם.
שיתוף פעולה בין הצדדים
כדי לבצע עסקת נדל"ן נדרש שיתוף פעולה מלא בין הצדדים, ולקיחת אחריות כל אחד על הצד שלו. מסמך אחד בלבד יכול לתקוע את כל תהליך העברת הזכויות לקונה, ולפיכך נדרש שהצדדים יתקשרו במהירות אחד עם השני, ויספקו מסמכים מיד על פי דרישה.
רכישת דירה בבניין חדש שעדיין לא נרשם בטאבו
רכישת נכס בבניין חדש שעדיין לא נרשם בטאבו היא פעולה מעניינת. בגלל שהבניין עדיין לא רשום בטאבו, רישום כל הזכויות מתבצע במשרדי עורכי הדין של "החברה המשכנת", שהיא בעצם הקבלן/יזם של הבניין.
לכל דירה יש תיק משלה, שבו יש מסמכים משפטיים הנוגעים לבעלות בדירה זו. כדי לרכוש או למכור דירה כזו, יש לפנות אל החברה המשכנת, אשר מפנה את הצדדים אל משרד עורכי הדין שמטפל ברישום הזכויות.
המשרד הזה נותן רשימה גדולה של מסמכים ופרוצדורות, ועורכי הדין שמייצגים את הצדדים פשוט צריכים לפעול לפיה.
רישום זכות חכירה כחלק ממבנה משרדים
יש בניינים כמו בבורסה, שהבעלים הוא "הבורסה", והיא מעניקה זכות חכירה למשרדים, ולא מוכרת משרדים. זכות החכירה נרשמת, או שנרשמת הערת אזהרה. כלומר כל הבניין הוא בבעלות פרטית של הבורסה, והבורסה מחכירה את המשרדים, בדיוק כמו שבעל משרד יכול להשכיר חדרים ליחידים. זה לא בית משותף, ולכן הנסח עבור כל הבניין יהיה נסח רגיל ללא תת-חלקה. במילים אחרות, הבניין יהווה יחידה אחת לא מחולקת. זאת לעומת בית משותף, שבו כל דירה היא יחידה בפני עצמה, ולכן ניתן להוציא נסח רק עבור הדירה הזו.
רישום זכות החכירה מתבצע באופן דומה להנוהל לעיל, עם שינויים מתחייבים ממהות הנכס, וגם עם ההבדל הקטן שכדי לרשום זכות חכירה בחלק מהמבנה שלא עבר רישום של חלוקה פנימית בטאבו (כלומר לא נרשם כבית משותף שבו יש תתי-חלקות), יש צורך לצרף תסריט אשר מזהה את הנכס הנחכר.
השירות שאנחנו נותנים
אנחנו נטפל בעסקת הנדל"ן שלכם במהירות וביעילות. אתם מוזמנים ליצור קשר עכשיו ללא עלות כדי לקבל יעוץ משפטי ראשוני ללא תשלום עם עו"ד נדלן תמיר חודורוב, באמצעות הטלפון 052-5690866 או בווטסאפ, או באמצעות פניה אלינו ב"צור קשר" דרך האתר.
כאשר אתם פונים אל משרד חודורוב עורכי דין, אתם תמצאו סיוע מקצועי שמבטא ניסיון רב, פתרונות יעילים ואיכותיים בעסקת הנדל"ן, במינימום זמן ועלויות. פנו אלינו עוד היום כדי לבצע עסקת נדל"ן.
אנחנו נלווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו. אנו נסייע לכם ונכוון אתכם על פי מיטב נסיוננו, נענה על כל שאלותיכם, ונציע לכם פתרונות במידת הצורך.
√ נכין עבורכם הסכם מכר / הסכם רכישת דירה, או נבצע עליו בדיקה משפטית
√ נבדוק עבורכם את כל מסמכי העסקה ונדריך אתכם כיצד להשיג אותם.
√ נבצע רישום של הערת אזהרה עבורכם
√ נבצע הגשות לרשות המיסים בשמכם
√ נבצע רישום של הנכס על שימכם
√ דגש על מהירות ביצוע העסקה
√ שמירה מקסימלית על אינטרס הלקוח
√ אתם תקבלו ייעוץ משפטי לאורך כל שלבי בעסקה.
√ אתם תקבלו יחס אישי
√ אתם תקבלו שירות מהיר וישיר, עם לוחות זמנים מדוייקים לביצוע כל פעולה ושירות.
√ אתם תקבלו את התועלת מהניסיון הרב שלנו בנדל"ן.
√ במידת הצורך, אנחנו נוכל לחבר אתכם לרואי חשבון שאנחנו מכירים, ללא עלות.
צרו קשר עכשיו ללא עלות כדי לקבל יעוץ משפטי ראשוני ללא תשלום עם עו"ד נדלן תמיר חודורוב, באמצעות הטלפון 052-5690866 או בווטסאפ, או באמצעות פניה אלינו ב"צור קשר" דרך האתר.